El passat 22 de setembre de 2020 va entrar en vigor la Llei 11/2020, del 18 de setembre, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge i de modificació de la Llei 18/2007, de la Llei 24/2015 i de la Llei 4/2016, relatives a la protecció del dret a l’habitatge.
A la pàgina de Consum han fet un resum dels punts més importants. Pots llegir l’article sencer i altres qüestions al seu enllaç directe: http://consum.gencat.cat/ca/recomanacions/habitatge/lloguer/
Novetats pel que fa a la limitació de preus:
- Si l’habitatge que voleu llogar es troba en la llista de municipis amb índex de referència de preus de lloguer –que permet conèixer una estimació del preu mitjà del metre quadrat de lloguer d’un habitatge ubicat en una zona i amb unes característiques definides–, us han d’informar del preu del lloguer d’acord amb l’índex de referència, tant en les ofertes i la publicitat que incloguin preus com en el contracte.
- Si a més l’habitatge es troba en un dels municipis declarats com a àrees amb mercat d’habitatge tens –és a dir, zones que, per les seves característiques, no garanteixen tenir habitatges a un preu accessible–, el preu del lloguer no pot superar en cap cas l’índex de referència.
- Si el municipi on llogueu l’habitatge no està en una àrea amb mercat d’habitatge tens, el preu del lloguer serà el que pacteu lliurement amb el propietari de l’habitatge.
- Davant de qualsevol desavinença pel que fa a l’aplicació del preu de referència en el vostre contracte de lloguer:
- Si heu signat el contracte amb una empresa, primer cal que reclameu a aquesta empresa; si no obteniu una resposta satisfactòria en el termini màxim d’1 mes, adreceu-vos al servei públic de consum del vostre municipi per intentar resoldre el cas a través dels procediments voluntaris i extrajudicials de mediació i/o arbitratge de consum.
- Si el contracte de lloguer és entre particulars, podeu adreçar-vos al centre de mediació del Departament de Justícia de la Generalitat, per intentar resoldre el cas mitjançant la mediació i evitar haver de recórrer a la via judicial.
Abans de llogar:
- Delimiteu la zona on voleu viure i, per evitar sorpreses posteriors, informeu-vos a l’ajuntament si hi ha previstos projectes o plans de desenvolupament urbanístic.
- Verifiqueu que l’immoble respon a les vostres necessitats (il·luminació, habitacions, ascensor, moblat o no, proximitat de transport públic i de serveis i equipaments, etc.).
- Reviseu les instal·lacions d’aigua, gas i electricitat i, si hi ha electrodomèstics, comproveu que funcionin.
- Us han de facilitar informació suficient sobre la descripció i condicions de l’habitatge, el preu total de la renda (consulteu l’apartat de novetats sobre la limitació del preu dels lloguers) i la forma d’actualització del preu, el termini de l’arrendament i la fiança.
- Si us adreceu a un agent immobiliari, ha d’estar inscrit en el Registre obligatori d’agents immobiliaris.
- És una garantia escollir una empresa adherida al sistema arbitral de consum.
En el moment de llogar:
- Us han de lliurar la cèdula d’habitabilitat o l’acreditació equivalent.
- L’habitatge ha de tenir un certificat d’eficiència energètica (obligatori des de l’1 de juny de 2013).
- Us poden demanar el pagament d’una mensualitat en concepte de fiança, que serà retornada quan finalitzi el contracte, excepte que hi hagi incompliment d’alguna clàusula del contracte.
- També es poden pactar d’altres garanties addicionals com ara un aval bancari, un dipòsit, etc.
- Per als contractes signats a partir del 6 de març de 2019, si són d’una durada de fins a 5 anys –o 7 anys si el llogater és una persona jurídica, és a dir, una empresa, una entitat o una organització–, el valor de la garantia addicional no pot excedir les 2 mensualitats de renda, excepte que es tracti d’un contracte de llarga durada.
- La durada del contracte es pot pactar lliurement i si no se’n pacta cap serà d’1 any (consulteu l’apartat sobre la durada i la renovació dels contractes).
- El preu del lloguer es renovarà cada any i s’aplicarà la variació de l’IPC dels darrers 12 mesos (consulteu l’apartat de novetats sobre la limitació del preu dels lloguers).
- Les despeses de la comunitat de propietaris i dels tributs sobre l’habitatge (IBI, escombraries…) poden ser a càrrec del llogater, sempre que consti per escrit en el contracte.
- Podeu sotmetre a la mediació i/o l’arbitratge qualsevol controvèrsia que tingueu amb l’arrendador.
Durant el lloguer:
- Correspon a l’arrendador fer totes les reparacions necessàries per conservar l’habitatge en condicions d’habitabilitat (excepte que el deteriorament sigui imputable al llogater).
- Esteu obligats a suportar les obres de millora que decideixi fer el propietari, si no es poden ajornar fins a la fi del contracte. Tanmateix, podeu escollir entre la rescissió del contracte (deixar l’habitatge) o una disminució de la renda per les molèsties ocasionades.
- Si hi voleu fer obres, us cal el consentiment per escrit del propietari.
- Les petites reparacions a causa del desgast diari de l’habitatge corresponen al llogater.
- Mai no heu de deixar de pagar la renda, ja que aquest fet es considera causa de rescissió del contracte. Si el propietari es negués a cobrar, consigneu la renda en un jutjat.
- En cas de disconformitat amb algun aspecte del lloguer, demaneu el full oficial de reclamació a l’empresa o al professional que us l’ha llogat, o contacteu-hi per un mitjà que en deixi constància (formulari web, telèfon amb número d’incidència, etc.). Si en el termini de 30 dies no heu obtingut resposta, o bé la resposta no és satisfactòria, contacteu amb el servei públic de consum que us correspongui segons el vostre municipi (per a més informació consulteu l’apartat Consultes i reclamacions).
- Si es tracta d’una reclamació entre particulars, haureu d’adreçar-vos a la via judicial.
- Quan vulgueu deixar el lloguer, ho haureu de comunicar a l’arrendador amb 30 dies d’antelació, com a mínim, abans de finalitzar el contracte.
Què cal saber sobre la durada i la renovació dels contractes:
- Contractes signats abans del 19/12/18: si el contracte és per a menys de 3 anys, l’arrendador ha de perllongar obligatòriament el lloguer per terminis anuals fins a un mínim de 3 anys.
- Contractes signats entre el 19/12/18 i el 22/01/19: en aquest cas si el contracte és de durada inferior a 5 anys –o 7 anys si el llogater és una persona jurídica, és a dir, una empresa, una entitat o una organització–, l’arrendador ha de perllongar el lloguer per terminis anuals fins a 5 o 7 anys, llevat que manifesti amb 30 dies d’antelació a la data d’acabament del contracte –o de qualsevol de les pròrrogues– la voluntat de no renovar-lo. Transcorreguts com a mínim els 5 o 7 anys, segons correspongui, si cap de les parts no manifesta la voluntat de no renovar-lo, el contracte es prorroga durant 3 anys més.
- Contractes signats entre el 23/01/19 i el 5/03/19: si el contracte és per a menys de 3 anys, l’arrendador ha de perllongar obligatòriament el lloguer per terminis anuals fins a un mínim de 3 anys.
- Contractes signats a partir del 6/03/19: la durada del contracte pot pactar-se lliurement, però si és inferior a 5 anys –o 7 anys si el llogater és una persona jurídica, és a dir, una empresa, una entitat o una organització –, es prorrogarà anualment fins arribar a un mínim de 5 o 7 anys, segons correspongui, excepte que comuniqueu a l’arrendador amb 30 dies d’antelació la voluntat de no renovar-lo. Un cop transcorreguts els 5 o 7 anys de durada mínima, si cap de les parts no notifica la voluntat de no renovar el contacte (l’arrendador us ho ha de comunicar amb 4 mesos d’antelació i com a inquilins heu de fer-ho almenys 2 mesos abans), es prorrogarà per terminis anuals fins a un màxim de 3 anys més. Tanmateix, el llogater pot oposar-se a aquestes renovacions anuals, sempre que us ho comuniqui amb un mes d’antelació.